Avocat Locataire & PropriétaireLoyers, expulsion, dépôt de garantie
Que vous soyez locataire ou propriétaire, les litiges locatifs sont parmi les plus fréquents en droit immobilier français. Loyers impayés, expulsion, dépôt de garantie non restitué, logement indécent : un avocat spécialisé peut défendre vos droits efficacement.
Loyers impayés : les recours du propriétaire
En cas de loyers impayés, le propriétaire doit suivre une procédure précise avant tout espoir d'expulsion. La procédure est longue — comptez en moyenne 12 à 18 mois du premier impayé à l'expulsion effective.
- Mise en demeure par lettre recommandée avec AR
- Commandement de payer par huissier (délai de 2 mois pour régulariser)
- Assignation devant le tribunal judiciaire si non-paiement dans les 2 mois
- Audience : le juge peut accorder des délais de paiement jusqu'à 3 ans
- Jugement d'expulsion avec délai de quitter les lieux (minimum 2 mois)
- Expulsion effective par huissier avec le concours de la force publique
💡 La garantie Visale (dispositif Action Logement) couvre les impayés jusqu'à 36 mois pour les locataires éligibles. Les propriétaires peuvent aussi souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI) auprès d'un assureur.
La procédure d'expulsion en détail
| Étape | Délai | Acteur |
|---|---|---|
| Commandement de payer | J+0 | Huissier |
| Délai de régularisation | 2 mois | Locataire |
| Assignation en justice | Après 2 mois | Avocat propriétaire |
| Audience + jugement | 2 à 6 mois | Tribunal judiciaire |
| Commandement de quitter | Après jugement | Huissier |
| Délai de quitter les lieux | 2 mois min. | Locataire |
| Expulsion effective | Après trêve hivernale | Huissier + police |
En dehors de la trêve hivernale. Ces délais sont indicatifs et varient selon le tribunal et l'engorgement des rôles.
La trêve hivernale
La trêve hivernale est une protection légale qui suspend les expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars de chaque année (soit 5 mois).
- Aucune expulsion physique ne peut être réalisée pendant cette période, même si le jugement est définitif
- Les coupures d'eau, gaz et électricité sont également interdites pour les résidences principales
- Les procédures (commandement, assignation, jugement) peuvent se poursuivre — seule l'expulsion effective est suspendue
⚠️ Exceptions : La trêve ne s'applique pas si le propriétaire justifie d'un relogement décent et adapté pour le locataire, ou dans certains cas de squats (procédure spéciale).
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est encadré strictement par la loi :
📏 Montants légaux
Location nue : 1 mois de loyer hors charges
Location meublée : 2 mois de loyer hors charges
⏰ Délais de restitution
1 mois si aucun dégât constaté
2 mois si des retenues sont opérées
Retenues légales sur dépôt de garantie
- Réparations de dégradations locatives (au-delà de l'usure normale)
- Loyers ou charges impayés
- Remplacement d'équipements manquants
En cas de non-restitution
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans les délais, le locataire peut :
- Envoyer une mise en demeure par LRAR
- Saisir la commission départementale de conciliation (gratuit)
- Saisir le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) via une procédure simplifiée
💡 Intérêts de retard : si le délai légal est dépassé, le dépôt de garantie est majoré de 10% par mois de retard (art. 22 loi du 6 juillet 1989).
Troubles anormaux de voisinage
Bruits nocturnes, nuisances olfactives, vibrations : le locataire comme le propriétaire peut agir contre les troubles anormaux de voisinage. La jurisprudence reconnaît le principe selon lequel "nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage".
- Tapage nocturne (après 22h) : infraction pénale, plainte possible
- Nuisances répétées : recours civil en indemnisation
- Copropriété : saisine du syndic, puis du juge si inaction
Logement indécent ou insalubre
Un logement est indécent s'il ne satisfait pas aux critères de décence fixés par décret (surface minimale, équipements, sécurité, absence de nuisibles). Le locataire peut :
- Mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux
- Saisir la commission départementale de conciliation
- Saisir le tribunal judiciaire pour contraindre le propriétaire aux travaux et obtenir une réduction de loyer
- En cas de danger immédiat : signaler à la mairie ou à la préfecture pour une procédure d'insalubrité
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il visiter le logement sans prévenir ?
Non. En dehors des cas d'urgence (fuite d'eau, incendie), le propriétaire doit prévenir le locataire avec un délai raisonnable (généralement 24 à 48h). Toute intrusion sans accord est constitutive d'une violation de domicile (art. 226-4 C. pénal).
Un locataire peut-il refuser de partir après son préavis ?
Techniquement oui, mais le propriétaire peut alors engager une procédure d'expulsion. Si le locataire part sans préavis ou avant sa date, il reste redevable du loyer jusqu'à la fin du préavis légal (3 mois pour un logement nu, 1 mois en meublé ou en zone tendue).
Que faire si mon bail n'est pas renouvelé ?
Le propriétaire peut donner congé dans des cas limités : reprise du logement pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux. Il doit respecter les délais légaux de préavis (6 mois pour un bail nu, 3 mois en meublé) et les règles de forme imposées par la loi.
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